Casas em Lisboa e Porto: o que causou a subida, o que funciona e o que ainda é só promessa
Aviso: Este artigo foi gerado com recurso a inteligência artificial e não reflecte necessariamente a opinião do Porto Verde, com a excepção da última secção, que expõe a posição do Porto Verde.
A habitação terá encarecido porque vários aumentos da procura coincidiram com uma oferta que não acompanhou; o peso de cada um não foi medido. A leitura mais provável dos estudos é um pacote, não uma medida isolada.
Cinco choques na procura (aumentos fortes de pessoas ou de dinheiro à procura de casa; o 1.º, uma tendência longa)
O que dizem os estudos sobre cada medida
Regular e fiscalizar o alojamento local
preços de venda cerca de 8 % abaixo dos de zonas semelhantes sem a medida, só nos bairros abrangidos (Lisboa, suspensão de 2018)
Rendas (estudos não comparáveis): mais AL sobe-as em Berlim (até +2,4 % por anúncio comercial a mais); restringir o AL baixou-as em Los Angeles (cerca de −2 %); em Sydney subiram 2,7–3,6 %. Certeza moderada
Construir mais
preços 3 a 6 % mais baixos (simulação); rendas dos T3 17 a 26 % mais baixas (Auckland, reforma do zonamento)
Valores não comparáveis; T3 = três quartos. Certeza moderada a alta na direcção, baixa na dimensão
Habitação a custo controlado em grande escala
habitação com custos e rendas ou preços limitados, pública ou de entidades sem fins lucrativos
Descontos medidos a moradores (Irlanda, Zurique); nenhum estudo isolou o efeito nas rendas (Viena, Portugal). Certeza baixa
Menos imposto na compra de casa, mais no imposto anual
recomendação da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE): o imposto sobre a compra (IMT) trava mais a mudança de casa do que o imposto anual (IMI)
Reino Unido e Canadá: mais imposto na compra baixa a mobilidade (−35 a −42 % por +2 p.p.); nos preços, cerca de 60 % de um corte ficou com os compradores. Sem estudo em Portugal. Certeza moderada
Apoios a quem compra casa
isenção do IMT a jovens até 35 anos: preços pedidos cerca de 3,2 % acima do estimado sem a isenção, 12 meses depois de anunciada (Maio de 2024); Help to Buy (crédito em Inglaterra): fez subir os preços em Londres cerca de 7,9 % mais do que logo fora da Grande Londres
Sem mais casas, o apoio a quem compra vai parar ao preço (não é trocar imposto na compra pelo anual). Certeza moderada
Tectos de renda de primeira geração (limite rígido à renda)
protegem quem tem contrato; reduzem as mudanças de casa e podem reduzir a oferta; efeito global incerto
112 estudos, dos dois tipos. Certeza moderada a alta; nos de 2.ª geração (Portugal não avaliado), moderada
Impostos sobre compradores estrangeiros
preços cerca de 5 % mais baixos em Vancouver e 7 a 9 % em Toronto, sem melhoria detectada nas rendas
Colúmbia Britânica e Ontário. Sem melhoria nas rendas; pouco peso em Portugal (não residentes fiscais: 5,0 % das transacções, 2025). Certeza baixa (resultados tirados dos resumos publicados)
Entre 2008 e 2025, o índice de preços da habitação em Portugal subiu 145 %; o rendimento disponível total das famílias, 69 % (Eurostat, gabinete de estatística da União Europeia). Ambos em valores nominais, sem descontar a inflação. Só em 2025, os preços subiram 17,6 % (Instituto Nacional de Estatística, INE). Nas rendas, a mediana dos novos contratos foi de 10,17 € por m² por mês no 2.º trimestre de 2026, mais 10,2 % do que um ano antes (INE). São números nacionais, porque nem sempre há dados por cidade.
Preços das casas e rendimento disponível total das famílias em Portugal, 2008–2025 (índice: 2008 = 100; 200 é o dobro). Valores nominais, sem descontar a inflação. Fonte: Eurostat.
Ninguém mediu quanto pesa cada causa
Não há, em Portugal, nenhum estudo publicado que diga «tantos por cento da subida deve-se ao turismo, tantos à imigração, tantos ao crédito». «A culpa é do alojamento local» ou «dos estrangeiros» é, hoje, um juízo, não uma medição. A hipótese que os dados melhor sustentam é mais modesta, e mais firme: falta de casas em sítios concretos, sobre a qual caíram, ao mesmo tempo, cinco choques de procura (quadro acima).
Entre 2021 e 2024, o número de famílias cresceu cerca de 14 mil por ano mais do que o de alojamentos (Banco de Portugal), e em 49 % dos municípios, onde vivem 69 % das famílias, cresceu mais do que a oferta. As casas novas licenciadas caíram de 95,7 mil em 2002 para 7,5 mil em 2013 e só recuperaram até 42 mil em 2025, cerca de 44 % do nível de 2002; em 2023, uma licença demorava 545 dias em Lisboa e 453 no Porto (Banco Mundial, citado pela Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico, OCDE).
O que se mediu noutros países
Estudos e contextos diferentes: são ordens de grandeza, não valores directamente comparáveis. Onde a análise assenta só no resumo publicado, está dito. O artigo assenta em mais de 300 referências, e o detalhe de cada caso está na nota completa (PDF, no fim).
Estudos e contextos diferentes: ordens de grandeza, não valores directamente comparáveis.
| Onde e quando | O que se mediu | Ressalva |
|---|---|---|
| Portugal, municípios (Regional Studies, 2025) | Parque habitacional 1 % maior, preços 0,6 % mais baixos. Simulação: com o ritmo de construção dos anos 2000 em 2012–2022, preços só cerca de 3 % mais baixos; ao dobro do ritmo, 6 % | Simulação, não medição |
| Auckland, Nova Zelândia (zonamento liberalizado em 2016) | Rendas dos T3 17 a 26 % abaixo do que teriam sido em 2022 (Greenaway-McGrevy e So) | Estimativa sobre rendas; não se compara com a simulação portuguesa, que é sobre preços |
| Berlim (congelamento de rendas, 2020–2021) | Rendas anunciadas das casas abrangidas 7 a 11 % mais baixas, mas as casas anunciadas caíram para metade | Anulado pelo Tribunal Constitucional alemão em 2021 |
| Alemanha, Catalunha, Paris (tectos de segunda geração) | Rendas das casas abrangidas cerca de 2 a 6 % mais baixas | Também reduzem mudanças de casa ou a oferta; em 112 estudos, o efeito no bem-estar «não é claro». Portugal tem limites de segunda geração, nenhum avaliado |
| Lisboa (novos registos de alojamento local, AL, suspensos em bairros saturados, fim de 2018) | Até Setembro de 2019, preços de venda cerca de 8 % abaixo dos de zonas semelhantes nos nove bairros abrangidos (Gonçalves, Peralta e Pereira dos Santos, 2022) | Não se estende à cidade inteira |
| Berlim, Los Angeles, Sydney (AL e rendas) | Berlim: até 2,4 % mais nas rendas por cada anúncio comercial de AL a mais. Los Angeles: restringir o AL baixou preços e rendas cerca de 2 % cada. Sydney: depois das regras, rendas 2,7 a 3,6 % mais altas | Unidades diferentes; Los Angeles e Sydney tirados dos resumos publicados |
| Portugal (isenção do imposto de compra, IMT, para jovens até 35 anos, Maio de 2024) | Preços pedidos cerca de 3,2 % acima do que teriam sido, 12 meses depois | Estimativa por comparação com Espanha |
| Inglaterra (Help to Buy, crédito público para comprar casa nova, 2016) | Preços em Londres cerca de 7,9 % mais altos do que logo fora da Grande Londres, sem mais construção | Programa que deixou de aceitar pedidos em 2022 |
| Reino Unido (imposto de selo na compra) | Mais 2 p.p. de imposto, 35 a 42 % menos mudanças de casa (Hilber e Lyytikäinen, 2017) | Sustenta a troca de imposto na compra por imposto anual |
| Vancouver e Toronto (imposto sobre compradores estrangeiros) | Preços cerca de 5 % mais baixos em Vancouver e 7 a 9 % em Toronto (2017), sem melhoria detectada nas rendas | Só dos resumos; certeza baixa. Em Portugal os não residentes fiscais fazem 5,0 % das transacções (2025) |
| Suíça, 2001–2006 (imigração) | Imigrantes iguais a 1 % da população: preços 2,7 % mais altos nas moradias e 3,5 % nas casas em prédios | Noutros países o efeito vai de pequeno ou nulo a mais forte; em Portugal não há estimativa que isole a causa |
| Viena (cerca de 2020) | Habitação municipal (23 % do parque) mais a de associações sem fins lucrativos (21,2 %): cerca de 44 %. Em Portugal, a habitação social é menos de 2 % (2022); média da OCDE, 6 a 7 % | Nenhum estudo isolou o efeito nas rendas do mercado |
| Irlanda, Zurique (habitação a custo controlado) | Irlanda: desconto de 29,9 % face ao mercado, em cerca de 3 600 fogos (1 % das casas arrendadas). Zurique: renda mediana 1 149 francos suíços nas cooperativas, contra 1 987 nas restantes (cerca de 42 % menos) | Zurique não tem em conta idade, localização nem qualidade das casas |
| Lisboa (Renda Segura), Portugal (Arrendamento Acessível), Austrália (NRAS) | Renda Segura: cerca de mil contratos previstos, 235 imóveis com contrato. Arrendamento Acessível: menos de 1 000 contratos para cerca de 35 000 famílias com candidatura válida (2,7 %). NRAS: mais de 22 000 casas saíram do programa em 2022–2024 | Programas que ficaram aquém do previsto (dados do município, imprensa, avaliação externa) |
Só promessa, porque ninguém comparou o que aconteceu com o que teria acontecido sem a medida: construção modular, conversão de escritórios em casas, partilha de casa, cooperativas como La Borda (Barcelona) e concursos de terreno público pelo melhor projecto. Nos estudos citados, nenhuma medida aplicada sozinha baixou os preços de venda de uma cidade inteira 10 % ou mais; os maiores efeitos nas rendas são os de Auckland e o do congelamento de Berlim (à custa de metade das casas anunciadas).
Casas vagas: muitas, mas pouco mobilizáveis de cada vez
Nos Censos de 2021 (INE), Lisboa tinha 47 748 alojamentos vagos e o Porto 20 270, cerca de 15 % do parque em cada cidade. Os que uma política de mobilização pode alcançar são os que estão fora do mercado e em bom estado: 21 801 em Lisboa e 7 799 no Porto. Lá fora, os impostos sobre casas vagas dão resultados modestos (em França, cerca de 8,6 % menos casas vagas, em termos relativos, onde a taxa passou a aplicar-se em 2013, mas parte da descida pode ser só actualização de registos). Um cálculo ilustrativo deste artigo dá poucos milhares de fogos, de uma só vez, não dezenas de milhares: mobilizar vagas complementa a oferta nova, não a substitui.
Construir mais, sem destruir o que protege a cidade
A oferta nova tem de respeitar o ordenamento do território: não pode ocupar a estrutura ecológica (as áreas que o Plano Director Municipal protege, como espaços verdes e linhas de água) nem as áreas inundáveis. Há uma ordem de preferência, e as vias avançam ao mesmo tempo: primeiro as casas que já existem e a reabilitação, depois o solo já urbanizado, depois construir mais onde já há cidade, e só por fim solo livre, fora da estrutura ecológica. É uma leitura feita a partir dos estudos, não uma conclusão deles. As propostas da Associação Campo Aberto ao Plano Director Municipal do Porto (2020) mostram o tipo de regras em causa; um membro da equipa do Porto Verde participou na sua elaboração, e este artigo não adopta as que limitavam a urbanização dos terrenos livres, porque partiam de uma premissa de população que o crescimento desde 2021 desmentiu.
O pacote: três etapas, mais medidas em paralelo
A leitura mais provável: há escassez de casas a preço ou renda que as famílias de rendimento médio conseguem pagar, numa economia que recebeu vários choques de procura ao mesmo tempo. Daí:
- Já: parar de piorar e saber o que há. Registo municipal de fogos vagos; não alargar garantias públicas nem isenções a quem compra enquanto a oferta não responder; não criar novos tectos de renda de primeira geração; fazer cumprir as zonas de contenção do AL.
- Em um a três anos: desbloquear a oferta. Licenciamento com prazos previsíveis, sem dispensar pareceres; solo público já urbanizado; IMI agravado aplicado de forma sistemática aos prédios devolutos; reabilitação e partilha de heranças; mão-de-obra da construção. Evitar instrumentos coercivos de risco constitucional elevado (o arrendamento forçado foi previsto em 2023 e revogado em 2024).
- Em três a dez anos: um sector de habitação a custo controlado com dimensão real, com operadores sem fins lucrativos. Inspira-se em Viena, cujo efeito nas rendas nenhum estudo mediu.
Em paralelo: menos imposto na compra e mais no imposto anual sobre a casa (IMI), como recomenda a OCDE, e avaliar com dados, antes de as alargar, os apoios à renda e as medidas fiscais de 2026 para o arrendamento.
A certeza é moderada quanto à direcção destas medidas e baixa quanto à dimensão exacta dos efeitos em Portugal.
A nota completa (PDF)
A síntese de todos os estudos, com o método, o grau de certeza de cada conclusão, os limites e mais de 300 referências, está em PDF (98 páginas, com 7 figuras). Inclui também o regime do arrendamento, os apoios à renda, o papel dos juros e a fiscalidade do arrendamento.
Porque é que isto interessa ao Porto Verde
O Porto Verde mapeia e defende os espaços verdes do Porto. A falta de habitação ameaça-os de duas maneiras: empurra a construção para o solo ainda livre e dá argumentos para dispensar as regras de ordenamento. Por isso, as duas coisas tratam-se juntas: dar preferência às casas que já existem e ao solo já urbanizado e bem servido por transporte público, construir sem esperar que uma via se esgote, e nunca na estrutura ecológica nem em espaços verdes protegidos. É uma leitura assente nos estudos citados, não uma conclusão deles: nenhum estudo mede, para Portugal, quanto espaço verde se poupa ou quantas casas se perdem por esta via.